王健林重出江湖！万达一周“抄底”两房企项目

5年后，万达的“白武士”姿态重新出现，一周之内接连接盘两家房企的商业项目。先是3月28日，万达集团携手鑫苑集团，在商业管理、资产管理等领域展开合作；紧接着4月1日，珠海万达商管接过建业集团的全部商业项目运营权。更早的2月份，万达商业集团接手了山西房企田森集团的商业项目。回溯5年前，万达因债务困境，以637亿的代价割让了76间酒店与13个文旅项目的91%股权。那一次的接盘方是融创和富力。万达近期合作的房企中，河南地产一哥建业集团的名声最大。其掌门人胡葆森与王健林同为地产大时代的崛起者，私交深厚。2017年，当外界质疑万达甩卖酒店举措时，胡葆森表示此举是为了执行转型战略，并称在中国房地产界，论战略执行力和战术纪律，王健林首屈一指。2018年，商业地产投资热潮时，胡葆森还亲自到万达总部取经。如今，老友面临困境，王健林伸出援手。建业以住宅开发为主，2021年受自然灾害和地产寒冬的双重冲击，业绩显著下滑。当年合约销售额为601亿元，同比下降12%，营收约420亿元，同比下跌3.1%，公司权益持有人应占溢利约为6亿元，同比下跌66.4%。压力主要集中在偿债端，截至2021年底，建业地产的现金、现金等价物及受限制银行存款总值约为98亿元，净借贷总额约121亿元，净借贷比率为94.9%。2022年8月，建业地产还有一笔总额5亿元的美元债到期，因此，收缩架构、盘活资产成为其当务之急。建业将所有商业项目整体出租给万达商管或其关联方，合作期限为10年，建业可能获得7亿元。另一家房企鑫苑集团是首批赴美上市的中国房地产企业，困高老板张勇与王健林有些渊源。近年来，鑫苑的房地产销售额增长几乎停滞，2021上半年地产收入22.35亿元，利润总额亏损4.3亿元，年报至今尚未发布。张勇曾试图复制万达模式，引入万达高管，但遭遇房产主业困境后，选择投靠“师傅”，展开战略合作。此外，万达接管的田森集团商业项目经营情况不佳，公告显示，该项目开业两年来亏损严重，无法继续经营。将商业项目出租给万达商管不仅能止损，还能派告获得一笔回笼资金，不失为一种选择。王健林此时出手，背后的底气在于万达商管的轻资产运营模式。2018年初，王健林宣布要在一至两年内消化房地产业务，万达商业不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业。2021年2月，万达集团全面实施“轻资产”战略，不再投资持有万达广场物业，向第三方项目输出管理和服务。同年3月，引入珠海国资委30亿战投，单独分拆运营管理板块，以珠海万达商管的新面貌出现。如今，这家公司正在港交所冲刺上市。万达商管的核心资产是万达广场。截至2021年6月30日，管理380个商业广场，在管建筑面积达5420万平方米。王健林治下的万达商管，不赚卖地差价，赚租金和服务的钱。其收入来自商业管理、物业管理服务以及增值服务。2021年上半年，收入为106.36亿元。按照管理方式不同，万达的轻资产模式分为委托管理与租赁运营两种。前者主要应用于母公司大连万达商业自持的项目，后者主要应用于第三方项目。建业等房企向万达商管托管商业项目，属于后者。单个商业广场而言，租赁运营比委托管理多一项商户租金收入。近几年，万达商管向第三方外拓的步伐加快。截至2021年6月底，第三方商业广场数量增至106个，占总在管商业广场数量的27.9%，接近三分之一。现拥有的162个储备项目中，133个由独立第三方持有。其中，来自第三方项目汪羡尺的收入贡献也明显提升。2018年租赁运营模式的收入占总收入约12%，2020年提升到48.6%，2021年上半年略有下降，占比降至37.5%。在地产下行周期，地产同行纷纷甩卖资产，这恰为王老板扩张生意版图提供了好时机。上述商业项目中，建业的较为优质。官网显示，包括凯旋广场、凯旋汇、百城天地、商业街区等，为河南省18个地市、近500万平方米的社区商业、特色主题街区、城市综合体提供服务。总体规模不大，发展势头不错。2021年，建业的物业租赁收入约2.03亿元，同比增幅达46.4%。保守估算，10年，这些项目至少能为万达商管贡献20亿元收入。“做企业一定要顺势而为，看准经济大势，顺着势做怎么做怎么有”。早年，王健林常把“借势”挂在嘴边。从甩卖重资产、还清债务，到轻资产转型，都顺应了地产行业的发展趋势。如今不依赖高杠杆撬动规模增长，现金流稳定。截至2021年6月，万达商管账上躺着65亿元现金，负债总额155.25亿元。表面上看负债不低，但对于家底殷实的王健林来说，压力不大。2021年10月份，万达商管向港交所提交招股书，计划融资30至40亿美元。根据港交所聆讯流程，招股书预计于2022年4月21日失效。万达商管方面称，上市计划正在正常有序地推进中。万达商管累计融资额达60亿美元、估值约1800亿元。基石投资者包括PAG（太盟投资集团）、碧桂园、腾讯、蚂蚁金服，