厦大学者观| 赵燕菁：政府如同公司，地方政府卖地是股权融资

赵燕菁教授认为政府如同公司，中国地方政府卖地属于股权融资，与美国地方政府发债的债务融资模式不同，这种模式是中国地方政府的独特优势，且在多方面对中国经济产生重要影响。 具体内容如下：购房本质与房价构成：买房子不只是购买“住”的功能，更是购买“参与社会分工的便利”，公共服务带来的便利性外溢到土地构成房价主体。公共服务收费少，外溢多，房价就高，所以房价并非简单的供求关系问题，增加土地供给打压房价如同通过增加IPO压低股价，无法解决住房问题。政府卖地的性质：政府卖地不是收入，而是IPO，是融资不是财政。打压商品房房价如同打压股价，是违反经济常识的政策目标。中国地方政府能够直接融资是其独特优势，很少国家可以仿效。融资方式与财务风险：政府如同公司，直接融资和间接融资财务风险不同。美国地方政府发债是债务融资，中国地方政府卖地是股权融资。卖地少必然债务高，债务高就无需多卖地，地方政府的债务问题主要来自融资平台的负债，卖地是比负债风险更低的融资工具。卖地与财产税的关系：卖地是把未来现金流贴现为资本，财产税是把资产现值转变为现金流。财产税的有无是中国房地产市场和西方国家房地产市场的关键差异，开征财产税不只是降低房价，获得现金流的代价是丧失资本市场，在没有强大股票市场之前开征财产税对中国增长的副作用大。土地金融的优势：土地金融的优势在于卖地无须先有现金流，但发债会受到税收限制。房地产融资是中国的成功，房地产没有绑架中国经济，反而头部经济寄生在房地产上，没有房地产市场的资本外溢，中国工业化和高科技都难以实现。疫情导致主要国家资本市场动荡，中国房地产市场稳定使中国无需无底线救市。土地出让方式的影响：出让方式决定了土地是金融还是财政。拍卖一次性收益（价高者得）是融资，拍卖现金流（税高者得）是财政，住宅用地大多是前者，工业用地大多是后者。开征财产税可将前者转变为后者，小产权合法化可通过开征财产税解禁，土地是“金融出让”还是“财政出让”取决于城市所处阶段。中国住宅问题的核心：中国住宅问题的核心是没有区分投资品住房（“炒”）和消费品住房（“住”），不能用同一个住房实现投资和消费两个相反目标，双轨制不可避免，新加坡式双轨制+中国式“房改”才是正解。“先租后售”和“共有产权”的差别：“先租后售”和“共有产权”一个有现金流，一个是一次性期权；前者是收入，后者是融资。“租”就是“住”，“售”就是“炒”，只有把“租”和“售”结合起来，才能同时解决住房“投资”和“消费”两个需求，“租”和“售”应是串联关系，即“先租后售”。农地入市与住房问题：住房价值来自公共服务，农地入市不会自带公共服务，提供公共服务政府必须公共征地。用农地入市增加供地解决住房不足是“馊”主意，巴西和印度的例子表明这无法解决住房问题，新加坡没有农地入市反而成功解决住房问题，住宅缺的是背后的公共服务，不足额支付公共服务的农地入市会导致公共财富向少数人漏失。房价与资本价格的关系：商品房房价涨跌不只是看供需变化，更要看资本价格（利息）的变动。房价如同股价，降息、降准、货币宽松可能使房价上升，宽松货币相当于国家增资扩股，收紧货币相当于国家股权回购，货币松紧影响度量资产的尺度，新冠危机以来各国放水，资本价格走势需谨慎判断。