王健林重出江湖！万达一周“抄底”两房企项目

王健林近期通过万达集团在一周内“抄底”接盘了两家房企的商业项目，分别是鑫苑集团和建业集团，此外还接管了山西田森集团的商业项目。 以下是详细情况：接盘项目具体情况鑫苑集团：3月28日，万达集团与鑫苑集团达成合作，在商业管理、资产管理等领域展开协作。鑫苑是首批赴美上市的中国房地产企业，近几年房地产销售额增长停滞，2021上半年地产收入22.35亿元，利润总额亏损4.3亿元，年报难产。其老板张勇与王健林有些渊源，曾试图复制万达模式，引入万达高管，此次在房产主业受困情况下与万达展开战略合作。建业集团：4月1日，珠海万达商管接下建业集团的全部商业项目运营权，合作期限为10年，建业有可能从万达获得7亿元。建业以住宅开发为主营业务，2021年受汛情和地产寒冬双重冲击，业绩大受影响，合约销售额、营收、公司权益持有人应占溢利均同比下跌，且压力集中在偿债端，截至2021年底净借贷比率为94.9%，2022年8月还有一笔总额5亿元的美元债到期，收缩架构、盘活资产成为头等大事。田森集团：2月份，万达商业集团接管了山西田森集团的商业项目，该项目开业两年来严重亏损，无法继续经营，将商业项目出租给万达商管可止损并回笼资金。万达顺势扩张的底气与模式轻资产运营模式转型历程：2018年初，大连万达商业不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业；2021年2月，万达集团全面实施“轻资产”战略，不再投资持有万达广场物业，向第三方项目输出管理和服务；当年3月，引入珠海国资委30亿战投，单独分拆运营管理板块，以珠海万达商管的新面貌出现，目前正在港交所冲刺上市。核心资产与收入：万达商管的核心资产是万达广场，截至2021年6月30日，管理380个商业广场，在管建筑面积达5420万平方米。其收入来自商业管理、物业管理服务以及增值服务，2021年上半年收入为106.36亿元。轻资产模式分类：分为委托管理和租赁运营，前者主要由母公司大连万达商业自持的项目为主，后者主要应用于第三方项目，建业等房企向万达商管托管商业项目属于租赁运营，单个商业广场租赁运营比委托管理多一项商户租金收入。外拓步伐加快：截至2021年6月底，第三方商业广场数量增至106个，占总在管商业广场数量的27.9%，接近三分之一；现拥有的162个储备项目中，133个由独立第三方持有。来自第三方项目的收入贡献也明显提升，2018年租赁运营模式的收入占总收入约12%，2020年提升到48.6%，2021年上半年占比降至37.5%。项目优质与收入估算：建业的商业项目较为优质，包括凯旋广场、凯旋汇、百城天地、商业街区等，为河南省18个地市、近500万平方米的社区商业、特色主题街区、城市综合体提供服务。2021年建业的物业租赁收入约2.03亿元，同比增幅达46.4%，保守估算，10年这些项目至少能为万达商管贡献20亿元收入。王健林重出江湖的相关情况顺势而为与财务状况：王健林常把“借势”挂在嘴边，从甩卖重资产、还清债务，到轻资产转型，都顺应了地产行业的发展趋势。如今万达不依赖高杠杆撬动规模增长，现金流稳定，截至2021年6月，万达商管账上躺着65亿元现金，负债总额155.25亿元。上市计划与资本朋友圈：2021年10月份，万达商管向港交所提交招股书，计划融资30至40亿美元，上市计划正常有序推进。万达商管累计融资额达60亿美元、估值约1800亿元，基石投资者包括PAG（太盟投资集团）、碧桂园、腾讯、蚂蚁金服，中信资本、周大福郑裕彤家族、招商局等，加上2018年参与投资的苏宁、京东、融创，资本朋友圈豪华。对赌协议与利润提升需求：万达商管与战投公司签订了“对赌协议”，要求2021 - 2023年扣非净利润将分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元，如未达成需补偿投资者。2021上半年万达商管的溢利为6.56亿元，核心溢利为20.65亿元，离对赌目标还有距离，要提升利润水平必须扩大在管面积规模，截至2021年底，全国累计开业418座万达广场，半年里新开了38家。寻找新增长曲线：2022年初，万达商管成立“珠海万达智碳新能源科技”，经营范围包含电动汽车充电基础设施运营、机动车充电销售等；同期，北京丰科万达广场的第一个万达红旗汽车旗舰店开业，按照规划一年内全国各地的万达广场还将落地60家，王健林正试图借助商业广场庞大的实体网点和客流，为万达商管寻找新的增长曲线。身家变化：4月6日公布的福布斯全球富豪榜，王健林今年身家为132亿美元（约合人民币840亿元），排在第138位，相比之下，5年前其身家有313亿美元，位列全球63名。